上了商品房銷售廣告的“當”該如何維權?

                        要聞騰訊房產2017-12-06 15:46

                        案情簡介:

                        A房地產公司對尚在開發建設階段的某樓盤進行廣告宣傳及預售,其公開發放的宣傳資料中顯示“該樓盤地處當地的頂級湖濱商業街區,未來便利的交通格局將吸引周邊主干道和湖濱公園的客流進入該樓盤的商業環境中,不久將成為最具價值的商業中心”。張某看到廣告后至A公司售樓處,經售樓人員的詳細講解及觀看了A公司展示的沙盤后,張某與A公司簽訂了《商品房買賣合同》并支付了購房款(A公司已取得預售許可證)。但張某在收房時發現該樓盤的實際情況與廣告等宣傳材料中所稱的各種優勢大相徑庭,故張某訴至法院請求解除《商品房買賣合同》。

                        律師點評:

                        商品房銷售廣告是開發商用以促銷商品房的重要手段,依據《廣告法》第二十六條的規定,商品房銷售廣告的房源信息應當真實,不得含有對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳等內容。

                        如果違反前述規定發布房地產廣告,工商行政管理部門可以責令停止發布廣告,責令廣告主在相應范圍內消除影響,處廣告費用一倍以上三倍以下或十萬元以上二十萬元以下的罰款;情節嚴重的,處廣告費用三倍以上五倍以下或二十萬元以上一百萬元以下的罰款,并可以吊銷營業執照,廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請。

                        因此,在制作、發布商品房銷售廣告時,開發商應本著誠實信用原則,不弄虛作假,否則將陷入發布違法廣告的被動局面,繼而承擔相應的法律責任。

                        法律分析:

                        一、商品房銷售廣告的法律性質

                        《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”因此,在本案中,如果A公司的項目樓盤廣告符合上述“商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”、“對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的”兩個要件,即使未將廣告內容載入合同,仍應視為合同內容,對A公司有約束力,如有違反應當承擔違約責任。

                        但,如果A公司的樓盤廣告并不存在以上情形,而是張某的誤解,則張某的訴訟請求將難以得到支持。

                        二、廣告行為人發布違法商品房銷售廣告的法律責任

                        廣告行為人由于實施了違反我國廣告法律或行政法規的違法活動,使廣告受眾的合法權益遭受損害,應當承擔相應的民事責任、行政責任甚至刑事責任。

                        關于廣告行為人的民事責任,應依據商品房銷售廣告的實際性質作出不同認定。如果商品房銷售廣告構成要約邀請,且造成買受人利益損失的,出賣人應當承擔締約過失責任;如果商品房銷售廣告構成要約,廣告內容應視為合同內容,出賣人須承擔違約責任。

                        關于廣告行為人的行政責任,應依據商品房銷售廣告的違法程度作出不同認定。如果商品房銷售廣告僅構成違法廣告,根據《廣告法》第五十八條的規定,由工商行政管理部門責令停止發布廣告、廣告主在相應范圍內消除影響,并處罰款;如果商品房銷售廣告符合《廣告法》第二十八條的規定,即構成虛假廣告,則行政主管部門可依據《廣告法》第五十五條、《反不正當競爭法》第二十四條、《消費者權益保護法》第五十六條的規定對廣告行為人實施行政處罰。

                        關于廣告行為人的刑事責任,依據《刑法》第二百二十二條的規定,如果廣告主、廣告經營者、廣告發布者違反國家規定,利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳,情節嚴重的,處二年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金。

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