新的限購令出臺,購房者要求解除商品房買賣合同能否被支持?

                        要聞騰訊房產2017-12-22 15:03

                        案情簡介:

                        2017年2月,劉某與華中某地一房地產開發項目的開發商簽訂了《商品房買賣合同》并于當日支付了購房首付款。2017年3月,當地政府發布《商品房限購令》,規定:不能提供在該市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭,暫停在該市主城區購買住房。因劉某系外地戶口,不符合在該市購買住房的條件,故劉某要求與開發商解除《商品房買賣合同》,但開發商一時未給予明確回應,雙方產生爭執。

                        律師點評:

                        國務院辦公廳發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》等,要求商品房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區政府可根據實際情況采取臨時性措施,在一定時期內限定購房條件。截至2017年12月,我國已經有40余個城市先后公布了限購令,對民事主體的購房資格、戶籍、購房套數予以限制,這些城市主要位于環渤海、長江中游、長三角經濟圈等地。限購令屬于時效性很強的國家宏觀調控政策,往往隨著房地產市場波動而調整,商品房買賣合同的當事人應隨時關注國家房地產宏觀調控政策的變化,一旦買受人不符合購房條件,已簽訂的商品房買賣合同可能因合同目的無法實現而面臨解除風險。

                        一、限購令的法律性質

                        (一)限購令是抽象行政行為

                        抽象行政行為是指行政主體針對不特定的行政相對人所為的行政行為。限購令是有普遍約束力的規定,是行政機關為實施法律和政策、在法定權限內制定的行政規范性文件,故限購令屬于抽象行政行為。

                        (二)限購令是否屬于情勢變更并因此導致合同解除,司法實務中仍存在爭議。

                        限購令的確會給一個地區的商品房交易行為造成一定的影響,但這種影響能否歸結于情勢變更,在實務界存在爭議,主要有以下幾種觀點:

                        第一種觀點認為,限購令的出臺屬于情勢變更。情勢變更是指合同成立以后,因當事人不可預見的事情發生,導致合同訂立的基礎動搖或喪失,若繼續維持合同原有效力或要求繼續履行將對一方當事人產生明顯不合理、不公平的失衡情形,應允許當事人變更合同或者解除合同。而限購令的出臺,對于商品房交易雙方而言,存在“不可預見”的客觀性,應屬情勢變更事由。

                        第二種觀點認為,限購令的出臺不屬于情勢變更。房市宏觀調控政策的出臺及實施,是針對房價上漲過快而采取的民生調控措施,該類政策對于房價上漲較快地區的購房者而言,是可預測及可承受的市場風險,不能認定為情勢變更。

                        我們認為,新的限購令是否屬于情勢變更,應當綜合考慮包括發布新限購令之前一段時間當地房市波動及調控狀態,房地產開發商與購房者簽訂《商品房買賣合同》時對該類風險告知等情況。

                        二、限購令的法律風險防控

                        (一)新的限購令出臺后,商品房買賣合同的效力問題

                        最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規定,“人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。”限購令不屬于法律或行政法規,故即使出臺新的限購令,商品房買賣合同的效力不受其影響。

                        (二)新的限購令出臺后,商品房買賣合同能否解除問題

                        依據《2015年全國民事審判工作會議紀要》的會議精神,房屋買賣合同簽訂后,由于住房限購政策的實施,當事人無法辦理房屋所有權變更登記,買受人請求解除合同,并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的,人民法院對其請求可予支持。

                        可見,商品房買賣合同訂立后,由于限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記,屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現的情形,當事人可要求解除合同。同時,依據《合同法》第九十七條的規定,買受人可以要求出賣人返還收受的購房款或定金。

                        (三)商品房買賣合同訂立后,一方當事人逾期履行合同義務期間遭遇限購令出臺的,合同應如何處理的問題

                        如果合同當事人應在限購政策出臺前辦理房屋過戶手續或履行合同義務,但因其單方遲延履行,致使政策出臺后房屋買賣合同無法繼續履行的,遲延履行方應承擔相應的違約責任,另一方則可以依據《合同法》第九十七條、第一百一十三條之規定,主張違約金及其他損失賠償。


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