解鎖房地產市場新走勢:由數量驅動轉向品質驅動

                        要聞新華網2017-12-29 08:20

                        有人認為,住宅產業一直以來是缺乏長周期思維的,幾乎鮮見有內在生活的價值輸出,眼看房子以魔幻般的速度被建起來,卻丟失了對人居美的想象力。

                        “住房告別短缺,預示著追求數量擴張的‘舊時代’已漸行漸遠。”由鏈家研究院最新發布的《2018房地產市場展望》報告,如此描述下一個房地產市場的發展風向:行業由數量驅動向品質驅動轉變,品質時代已經來臨。

                        解鎖房地產市場新走勢:由數量驅動轉向品質驅動

                        一個新周期的誕生

                        “2018是小年,房地產市場從成交量來看不會有大的起色,成交價相對比較穩定,會繼續保持低溫下行走勢。但2018年也是非常不一樣的年份,房改20周年、改革開放40年、十三五發軔之年,將掀起一輪新的故事。”在鏈家研究院院長楊現領的預期中,市場交易的平淡化,并不能減弱2018年對于形成房地產市場新周期機制的重要性。

                        根據鏈家研究院的數據來看,2017年很可能走到了超級繁榮周期的尾巴上。前11月新建商品住宅銷售面積達到12.6億平方米,同比增加5.4%;銷售金額為9.58萬億元,同比增長9.9%。預計全年新建商品住宅銷售面積將達到13.9億平方米,銷售額有望達到10.5萬億元,相比去年略有增加。

                        究其原因,過去幾年積壓相當庫存量的三四線城市形成了集中爆發之勢,成為2017年新房成交量的主要貢獻者,包括汕頭、煙臺、徐州等較快增長的城市。

                        然而,新房銷售再達高峰的同時,增速開始大幅放緩,房價也在趨向下行。與2016年相比,無論是銷售均價、銷售面積還是銷售額的增速都出現了明顯的放緩,價格和銷量增速只有5%左右的水平。

                        而另一不容忽視的趨勢是,存量住房規模的積累擴大,已使得二手房和租賃住房從原先的“市場補充地位”轉向了更主流的市場位置。

                        尤其,一線城市的二手房占比明顯提高,鏈家研究院統計發現,2017年北京、上海、廣州、深圳的二手房交易量分別達到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍、2.7倍,除上海外,其他城市均比2016年進一步提高。

                        而租賃則更不用說,今年幾乎是“租賃元年”。年初以來,從頂層設計到各地法規均為持續推進租賃市場發展提供了巨大的利好,各個城市相繼推出租賃落地方案,房地產企業與金融機構亦以拓展租賃市場為前提進行諸多轉型的嘗試。

                        如果說未來的房地產市場將迎來一個新的發展周期,那么,其必然是租售并舉的、房價平穩的、理性交易的,并且是向居住回歸的。

                        新浪潮起勢:呼喚品質居住

                        近來,同策研究院首席分析師 張宏偉拋出了一個“上海樓市已進入慢周轉時代”的觀點,支撐原因不僅僅是當前樓市調控“五限”導致的交易環節放慢,更多的解讀邏輯來自于高地價催生高端化的內容型產品、房企的經營導向傾向于“做品質”。

                        事實上,這何嘗不是國內房地產市場逐漸擺脫“速度主義”發展模式后整體轉型的一個縮影。伴隨著“慢周轉”到來的,必然是以產品內容換流量、以品質換市場話語權的全新市場邏輯。用鏈家研究院首席市場分析師許小樂的話來說,就是價格向價值回歸。

                        以北京為例,2017年居住價值低的房屋價格下跌明顯,如老房、學區房。本輪調控對于學區房的整治,使得西城區均價累計跌幅(16.2%)較大,但海淀區均價跌幅(11.6%)卻相對較小。同樣是學區房比重較高,西城區的房屋房齡偏老,而老房子在市場下行時保值性較差,故而下跌幅度更大。

                        從宏觀背景看,經濟發展的內在轉變和社會主要矛盾的演變,都在促使著住房需求發生時代性的變化:從“住有所居”到“品質居住”。

                        高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、年齡白領的品質合租、單身獨居人群的品質居住、老齡人口的分散式居家養老需求,未來這六類需求都指向了住房的“品質端”。對此,鏈家研究院《2018房地產市場展望》報告指出,至少需從品質住房、品質租賃、品質交易、品質服務等四個維度去體現品質居住的精神內涵。

                        從更具體的角度來說,開發商要為購房者生產個性化需求的產品,要在房屋的節能、環保、智慧等方面不斷完善;政府和市場要能為不同人群提供床位、租賃產品體貼服務,讓租賃成為一種可行的生活方式;交易過程中,買賣雙方能得到更加專業的線下服務和線下消費內容;市場運行能培養出一批圍繞房屋交易、租賃及房屋管理的職業化經紀人、房屋管家,實現從業者與消費者的良性互動。

                        “當以速度和產量拼高低的規則逐漸失靈,生活方式的營造和服務創新能力才更有利于形成有效的市場流量入口,”一位資深的業內人士表示,“畢竟消費升級正在以可見的速度滲透到國內住宅市場的各個環節中,要抓住品質居住時代的痛點,勢必得進行更多的產業重組、多元化跨界服務、社區生活運營等存量增值改造。”

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