香港樓市預期上漲10% 背后浮現內地買家和內資財團

                        要聞微信公眾號:中國房地產報2017-12-29 08:24

                        美聯測量師行董事林子彬指出,“開發商投地態度積極,適逢政府推售多幅極受歡迎的市區優質地皮,除香港本地大型開發商外,內地財團參與度與日俱增,帶動地價穩步上揚。”

                        在香港特區政府和相關部門多次“辣招”調控之后,香港樓市依然受到追捧:買家不斷推升樓市成交記錄,中環寫字樓出現大宗交易,土地拍賣價格被刷新……

                        香港差餉物業估價署數據顯示,今年10月私人住宅樓價指數最新報342.4,環比上升0.5%,年內累計升幅達11.4%。實際上,香港樓價已連續上漲超過19個月,累計升幅26.16%。

                        香港樓市預期上漲10% 背后浮現內地買家和內資財團

                        香港樓市價格強勢上漲背后,浮現出眾多內地買家和內資財團的身影。

                        今年3月,長江和記實業有限公司的業績會上,長和系主席李嘉誠對內地買家到港買房表示歡迎,“與內地不同,香港因為土地有限,房屋供不應求,但香港是外向型城市,除了本地人自住,也有內地人來香港買房。”

                        5月,長江實業地產有限公司(以下簡稱“長江實業”)打造的位于香港荃灣的新盤海之戀熱賣,雖單價高達14萬元/平方米,但首批496套房源卻收到1.45萬人的申請認購。

                        這只是香港樓市火熱的一個縮影。

                        早在今年1月,長江實業另一個位于元朗牛潭尾的項目意花園,平均每棟售價超過2500萬港元。為了吸引內地買家,開發商推出“代繳100%從價印花稅及買家印花稅”。目前內地人在香港置業,除了要繳納15%的買家印花稅,還有15%的從價印花稅,稅率高達房價的30%,長實地產此舉為買家節省30%的稅費。長江實業提供的數據顯示,該項目內地客戶約占20%。

                        早在今年1月,長江實業另一個位于元朗牛潭尾的項目意花園,平均每棟售價超過2500萬港元。為了吸引內地買家,開發商推出“代繳100%從價印花稅及買家印花稅”。目前內地人在香港置業,除了要繳納15%的買家印花稅,還有15%的從價印花稅,稅率高達房價的30%,長實地產此舉為買家節省30%的稅費。長江實業提供的數據顯示,該項目內地客戶約占20%。

                        為了控制樓價,香港特區政府先后提高印花稅率和物業貸款要求,但海外投資及自住的購房需求卻并未因此減弱,其背后支撐便是內地買家。

                        芬姐就是在港購房的內地人之一,她告訴中國房地產報記者:“孫子出生在香港,現在是跨境學童,在屯門讀書,為了方便他以后學習,我咬咬牙在港島買了房子,畢竟那邊好學校更多。”

                        香港稅務局數據顯示,2016年第四季度,非本地人購入香港物業的宗數只有362宗。但美聯物業根據已知買家姓名作分析,2016年內地個人買家購入香港物業的宗數達1581宗,今年前三季度,平均每季度都住宅成交數量甚至已達1348宗。

                        美聯物業研究中心指出,部分內地個人買家已擁有香港身份證,無須繳交買家印花稅,所以香港稅務局的數據未能充份反映實況。

                        美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,“這批‘新香港人’在來港住滿七年,取得港人身份證后,便可以標準印花稅率購買物業,料將陸續投入物業市場,形成另一股購買力。”

                        這股潛在的購買力也被內地房企嗅到,尤其是在內地熱點一二線城市限購限貸政策的擠壓下。

                        從拿地數量來看,2017年下半年至今,香港特區政府共推出6塊地皮,內地開發商參與了所有地皮的競標并成功中標4幅地皮,中標率達到67%,相比之下,2012下半年至2014上半年,內地房企的中標率一直徘徊在2%到3%。

                        另一則來自萊坊的數據也顯示,2016年下半年至2017下半年,內地開發商在香港買地活躍,成交金額占比約50%。

                        今年2月,龍光地產聯手合景泰富以168.55億港元拿下香港鴨託洲利南道鴨託洲內地段第136號地,香港最貴地塊就此問世。但這個紀錄保持還未超過一年,就被信和置業、世茂房地產、會德豐地產、嘉華國際及爪哇控股組成的“香港+內地”房企財團打破,該聯合體競得長沙灣興華街西對出的臨海住宅用地。成交總額達172.88億港元,成為全港最貴住宅地塊。

                        美聯測量師行董事林子彬指出,“開發商投地態度積極,適逢政府推售多幅極受歡迎的市區優質地皮,除香港本地大型開發商外,內地財團參與度與日俱增,帶動地價穩步上揚。”

                        有在港成功拿地的內地房企人士對中國房地產報記者直言:“香港市場供需缺口巨大,短期內市場需求依然難以滿足,項目營利空間巨大。受內地房地產市場調控影響,開發商多元化區域布局可以分散風險。”

                        低息環境支撐樓市強勢上漲

                        香港樓市整體所處的低息環境是又一利好,無論對于購房者還是開發商。

                        據悉,香港房企手頭寬松,資金充盈,甚至可以為買家提供多達買價120%的融資:其中90%用于購買新屋,剩下的30%償還現有的房屋抵押貸款。另外,香港房貸利率依然持續走低。以匯豐銀行最近開出的一款利率優惠為例,可以向部分客戶提供Hibor(香港銀行同行業拆借利率)加碼1.28%的利率。

                        低息環境也大大刺激成交量,而成交量帶動了房價上漲。以沙田第一城為例,開盤迄今為止成交價格同比大增21%,相比去年4月飆升47%。同時,豪宅住宅區貝沙灣今年價格也較去年上漲23.5%。

                        布少明表示,“香港經濟持續改善,失業率低企,加上剛性需求支持,只要美國加息及縮表的步伐未有加快,明年樓市仍可看好。明年一手私樓注冊量可望挑戰2萬宗,創14年新高,注冊金額更可望進一步達至2500億元,續創新紀錄。”

                        持相同看法的業內人士并不少,戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻指出:“即使未來最優惠利率有可能上升,但短期內按揭利率仍然將維持在較低水平。香港今年的經濟增長好于預期,股市熾熱帶來財富效應,失業率跌至歷史新低,而房屋供應仍然存在較大的缺口,這為樓價的上漲帶來了強勁支撐。”

                        對于明年香港樓市發展,各大機構均表示看好。第一太平戴維斯預計,明年一般住宅樓價錄得5%至10%溫和升幅。仲量聯行也表示,盡管受加息影響,但市場對中小型住宅需求仍將強勁,預期明年住宅樓價將上升約10%。

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