戴德梁行胡峰:長租公寓資產證券化風口已來

                        要聞微信公眾號:中國房地產報2017-12-29 08:25

                        2017年,有關租賃住房的政策頻出,報告中提出“建立租購并舉的住房制度”,顯示了國家大力推進租賃住房建設的政策導向。

                        根據《中國流動人口發展報告2017》統計,截至2016年末,我國流動人口高達2.45億,在今后一段時期,大規模的人口流動仍將持續。

                        對比國際住宅租賃市場,以紐約為例,2014年約有340萬套住房,其中共有218萬套住房用于租賃,約占整體的64%;而我國上海2015年底約有910萬套住房,其中租賃住房占比僅約20%,住房租賃供給遠低于國際大都市水平。

                        戴德梁行胡峰:長租公寓資產證券化風口已來

                        戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰表示,目前房源稀缺、核心區域優質物業緊俏、拿房成本高企以及盈利困難、投資回報周期較長等問題成為住房租賃市場的主要發展阻力。但近些年在政策利好與需求旺盛的大環境下,包括開發商、酒店、中介機構、互聯網企業及金融機構等紛紛進入國內長租公寓市場,租賃住宅市場發展前景大有可期。

                        據統計,北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計已達300多家,管理房間數量超過200萬間。而市場內的龍頭企業也已初具規模,行業排名前十位的企業管理的房屋間數都已過萬。

                        中國房地產報:政策支持下,長租公寓迎來前所未有的發展機遇,但不可否認的是,我國住房租賃市場面向的大部分群體應該是那些諸如農民工群體、剛畢業的大學生等中低收入群體,租金收益就成為掣肘長租公寓發展的難題,這也是影響其資產證券化的一個重要因素,對此你怎么看?

                        胡峰:確實在這些長租公寓市場中做的特別的好的企業不是太多,國家政策提出建立租購并舉的住房制度,首先要把“租”的產業鏈打通,企業才能愿意并有能力去做這些租賃住房項目。

                        很多租賃性土地是近一兩年才拿出來,今后租賃性土地的價格應該更低一些,這樣企業開發租賃項目的成本也能更低一些,通過后期更好的運營管理,租金收益率也會上來。在很多方面,長租公寓市場的發展都需要政府不同的支持政策。最近已獲準發行的五單長租公寓領域資產證券化產品,發行得都比較快,對長租公寓市場是個利好范例。

                        中國房地產報:2017年獲準發行的五單長租公寓領域資產證券化產品其實都是類REITs產品,從類REITs到REITs主要差異在哪里?中國什么時候能推出真正的REITs產品?

                        胡峰:希望中國的REITs能夠推出來。類REITs和REITs的差異主要在于讓更多個人投資者能夠參與進來,而不僅僅是機構投資者參與。為什么大家愿意炒住宅,因為有投資價值。如果有一種產品能夠疏導投資價值,不需要去買實物資產就可以通過租賃住房REITs享受物業增值和租金收益,大家也會愿意去投資。而且,真正的REITs產品是可以慢慢長大的。

                        類REITs產品在我國已累積發行約50單了,對中國是個非常好的嘗試,通過這些類REITs的磨練,中國已經具備推出REITs產品及后續管理運營的條件了,是時候推出真正的REITs產品了。

                        中國房地產報:如何通過提高收益率吸引投資者參與到租賃住宅資產證券化中來?

                        胡峰:如果簡單從租售比來看,現在住宅的租金可能只有2%的收益。如果今后政府給予支持,比如讓專門用于租賃性住房的土地價格下降來,2017年7月上海的兩塊租賃土地出讓,一塊在張江,一塊在嘉定,最終交易價格在5000元/平米左右,這和周邊每平方米三四萬元的土地價格相比,成本大為下降。

                        企業可以通過提高運營管理能力,提供更多服務來提升租金溢價。在做租賃住宅資產證券化時,還可以通過優先級和次級安排,把優先級收益率提高,因此次級投資人看重的是物業以后的增值,而不太看重租金收益,這樣通過提高優先級投資者收益率吸引更多投資者進來,像建行等銀行都愿意進入到這個市場中來。2017年可以說是長租公寓的元年,今后會有更多企業參與其中。

                        對于房地產市場而言,第一階段是快速開發建設,第二階段就是進入到運營管理階段,長租公寓領域可以得到更多體現。

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