戴德梁行胡峰:长租公寓资产证券化风口已来

                        要闻微信公众号:中国房地产报2017-12-29 08:25

                        2017年,有关租赁住房的政策频出,报告中提出“建立租购并举的住房制度”,显示了国家大力推进租赁住房建设的政策导向。

                        根据《中国流动人口发展报告2017》统计,截至2016年末,我国流动人口高达2.45亿,在今后一段时期,大规模的人口流动仍将?#20013;?/P>

                        对比国际住宅租赁市场,以纽约为例,2014年约有340万套住房,其中共有218万套住房用于租赁,约占整体的64%;而我国上海2015年底约有910万套住房,其中租赁住房占比仅约20%,住房租赁供给远低于国际大?#38469;?#27700;平。

                        戴德梁行胡峰:长租公寓资产证券化风口已来

                        戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰表示,目前房源稀缺、核心区域优质物业紧俏、拿房成本高企以及盈利困难、投资回报周期较长等问题成为住房租赁市场的主要发展阻力。但近些年在政策利好与需求旺盛的大环境下,包括开发商、?#39057;輟?#20013;介机构、互联网企?#23548;?#37329;融机构等纷纷进入国内长租公寓市场,租赁住宅市场发展前景大有可期。

                        据统计,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家,管理房间数量超过200万间。而市场内的龙头企业也已初具规模,行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万。

                        中国房地产报:政策支持下,长租公寓迎来前所未有的发展机遇,但不可否认的是,我国住房租赁市场面向的大部分群体应该是那些诸如农民工群体、刚毕业的大学生等中低收入群体,租金收益?#32479;?#20026;掣肘长租公寓发展的难题,这也是影响其资产证券化的一个重要因素,对此你怎么看?

                        胡峰:确实在这些长租公寓市场中做的特别的好的企业不是太多,国家政策提出建立租购并举的住房制度,首先要把“租”的产业链打通,企业才能愿意并有能力去做这些租赁住房项目。

                        很多租赁性土地是近一两年才拿出来,今后租赁性土地的价格应该更低一些,这样企业开发租赁项目的成本也能更低一些,通过后期更好的运营管理,租金收益率也会上来。在很多方面,长租公寓市场的发展都需要政府不同的支持政策。最近已获准发行的五单长租公寓领域资产证券化产品,发行得都比较快,对长租公寓市场是个利好范例。

                        中国房地产报:2017年获准发行的五单长租公寓领域资产证券化产品其实?#38469;?#31867;REITs产品,从类REITs到REITs主要差异在哪里?中国什么时候能推出真正的REITs产品?

                        胡峰?#21512;?#26395;中国的REITs能够推出来。类REITs和REITs的差异主要在于让更多个人投资者能够参与进来,而不仅仅是机构投资者参与。为什么大家愿意炒住宅,因为有投资价值。如果有一种产品能够疏导投资价值,不需要去买实物资产就可以通过租赁住房REITs享受物业增值和租金收益,大家也会愿意去投资。而且,真正的REITs产品是可以慢慢长大的。

                        类REITs产品在我国已累积发行约50单了,对中国是个非常好的尝试,通过这些类REITs的磨练,中国已经具备推出REITs产品及后续管理运营的条件了,是时候推出真正的REITs产品了。

                        中国房地产报:如何通过提高收益率吸引投资者参与到租赁住宅资产证券化中来?

                        胡峰:如果简单从租售比来看,现在住宅的租金可能只有2%的收益。如果今后政府给予支持,比如让专门用于租赁性住房的土地价格下降来,2017年7月上海的两块租赁土地出让,一块在张江,一块在嘉定,最终交易价格在5000元/平米左右,这和周边每平方米三四万元的土地价格相比,成本大为下降。

                        企业可以通过提高运营管理能力,提供更多服务来提升租金溢价。在做租赁住宅资产证券化时,还可以通过优先级和次级安排,把优先级收益率提高,因此次级投资人看重的是物业以后的增值,而不太看重租金收益,这样通过提高优先级投资者收益率吸引更多投资者进来,像建行等银行都愿意进入到这个市场中来。2017年可以说是长租公寓的元年,今后会有更多企业参与其中。

                        对于房地产市场而言,第一阶段是快速开发建设,第二阶段就是进入到运营管理阶段,长租公寓领域可以得到更多体现。

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