買受人因房屋出現質量問題要求解除合同,開發商該如何應對?

                        要聞騰訊房產2017-12-29 11:43

                        案情簡介:

                        石某與A公司簽訂《商品房買賣合同》,購買了A公司開發的獨棟別墅。在該房屋正式交付后,石某發現房屋地下室存在嚴重漏水的質量問題,A公司幾經維修仍未修復,也未告知石某漏水的真實原因。石某認為該房屋存在嚴重質量問題,已影響其正常居住使用,故向法院提起訴訟,請求解除《商品房買賣合同》。

                        律師點評:

                        根據對消費者調查的結果顯示,房屋開裂、漏水、露筋、空洞、精裝標準不符、層高面積縮水、薄樓板以及環保測評不過關是當前房屋質量存在的八大主要問題,并由此引發了多起房產及建材類投訴。因此,確定房屋質量問題類型、采取針對性補救措施已成為房地產開發企業重點關注的領域。

                        一、不同的房屋質量問題涉及的責任承擔

                        實務中,針對不同類型的房屋質量問題,開發商應當承擔的法律后果有所不同。

                        (一)如出現房屋主體質量不合格的問題,將直接導致合同解除、返還購房款并賠償購房者損失。

                        根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條規定,“本辦法所稱建筑主體,是指建筑實體的結構構造,包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。”《廣州市房屋安全管理規定實施細則》第二十四條規定:“……所稱房屋主體結構是指房屋承重墻、柱、梁、板及其他構件。”

                        從這類文件可以看出,房屋主體結構應當具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性,以確保承受建筑物本身的載荷。如果出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等情形,應當視為主體結構存在質量問題。

                        對于房屋出現主體質量不合格的問題,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司解》)第十二條規定,“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”

                        另,《城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱《房地產開發條例》)第三十二條規定,“商品房交付使用后,購房人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購房人有權退房;給購房人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”

                        因此,房屋主體如果出現質量問題,首先開發商不能交付使用;其次,即使交付購房者也可以要求解除合同及賠償損失的。

                        (二)如房屋存在嚴重影響正常居住使用的質量問題,購房者也可以要求解除合同及賠償損失。

                        《商品房買賣司解》第十三條第一款規定,“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”

                        針對前述規定中的“嚴重影響正常居住使用”,根據實務經驗,一般指由于房屋質量問題,嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。而對于房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落、水電無法正常使用等非房屋主體結構性質量問題,如果沒有達到“嚴重影響正常居住使用”的程度,且可修復的,則屬于質量瑕疵。但如果該質量問題通過修復也不能消除對房屋正常居住使用的不良影響,開發商應當承擔根本違約的法律責任,買受人可請求解除《商品房買賣合同》、退房以及相應損失的賠償。

                        (三)除上述(一)、(二)所述質量問題外的其他質量問題,一般屬于可修復的質量瑕疵,應由開發商履行保修義務。

                        《商品房買賣司解》第十三條第二款規定:“交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期限造成的其他損失由出賣人承擔。”因此,除上文所載的兩類情形外的其他質量問題,如屬于開發商保修范圍、保修期限內的,則開發商應承擔修復責任。

                        二、開發商對房屋質量問題承擔保修責任的法律規定

                        房屋交付使用后,房屋主體結構發生質量問題的并不多見,比較常見的還是非主體結構問題,即上文所述的后兩類質量問題。

                        《房地產開發條例》第三十一條第一款、第二款規定,“房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。”

                        《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《兩書制度規定》)第五條規定了正常使用情況下房屋各部位、部件保修內容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限,由房地產開發企業與用戶自行約定。

                        《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定,保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《兩書制度規定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《兩書制度規定》中確定的最低保修期限。

                        三、律師建議

                        施工過程中,開發商應加強對相關單位的履約監督管理,以及施工現場的質量控制,在施工現場安排足夠的監理人員,充分發揮監理的作用,嚴格要求按照圖紙施工。

                        如果房屋出現質量問題,建設單位、監理單位、勘察單位、設計單位、施工單位、材料及設備供應單位都有可能承擔相應的行政責任、民事責任。開發商首先應查明房屋質量問題的基本情況,其次要找出導致工程質量問題的原因,再次要分清工程質量的責任,根據合同相對性原則,除開發商自身原因導致的質量問題之外,一般都是由開發商先行向買受人承擔民事責任,再由開發商向相關單位索賠。

                        本案中,A公司交付的房屋不僅應具備合同約定的交付條件,亦應按照法律的規定確保房屋能夠正常使用。涉案房屋地下室存在嚴重的漏水問題,A公司對此漏水問題長時間未修復解決,應當認定該質量問題嚴重影響了石某對房屋的正常居住使用。因此,石某有權依據法律規定請求解除《商品房買賣合同》及賠償損失。


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